116. Registr domů a jednotek SVJ

Registr najdete v nabídce Registr SVJ. Eviduje domy, jednotky, služby a jejich časově účinné právní podklady. Nejde o seznam kontaktů: jedna vlastnická účast může zahrnovat více osob a jedna osoba může mít různé doložené role.

Jak začít

Stránka Registr SVJ vás provede založením krok za krokem. Hotové kroky jsou označené zaškrtnutím, další krok má zvýrazněné tlačítko.

Zapnout evidenci SVJ. Evidence se zapíná jednou pro celou firmu. Formulář je předvyplněný: evidence od 1. ledna aktuálního roku a podklad „Stanovy společenství vlastníků". Datum i podklad můžete změnit a potvrdíte je tlačítkem Zapnout evidenci.
Založit dům. Název a adresa se předvyplní z údajů firmy, protože SVJ obvykle spravuje právě jeden dům. Údaje zkontrolujte a uložte.
Přidat bytové jednotky. U jednotky stačí číslo a podíl na společných částech podle prohlášení vlastníka. Vlastníka vyberete z adresáře firmy, nový kontakt založíte odkazem vedle tlačítka Přidat vlastníka. Jednotku lze uložit i bez vlastníka a doplnit ho později. Tlačítko Uložit a přidat další otevře rovnou formulář další jednotky s následujícím číslem a stejným jmenovatelem podílu. Větší počet jednotek nahrajete z CSV nebo XLSX.
Služby k rozúčtování jsou volitelné. Přidejte je, pokud budete rozúčtovávat vodu, teplo, výtah a podobně.
Nastavit předpisy záloh pokračuje v nabídce Složky a předpisy.

Povinná pole jsou označená hvězdičkou. Pokud něco chybí, formulář vypíše, co doplnit, a nic neodešle. Technické označení záznamu se doplní samo z názvu nebo čísla jednotky.

Když součet podílů domu dosáhne 1, souhrn domu nabídne tlačítko Potvrdit, že jsou zadané všechny jednotky. Potvrzení platí od začátku evidence domu. Bez něj nelze předpis rozpočítat podle podílů.

Oprávnění a profil SVJ

Registr vyžaduje účetní rámec podle vyhlášky 504 k příslušnému datu. Právní forma z ARES slouží jako nápověda, zapnutí evidence nenahrazuje.

Čtení, správa podkladů, jejich potvrzování a export mají samostatná oprávnění. Uživatel s právem potvrzovat ukládá změny rovnou jako potvrzené. Uživatel bez tohoto práva připraví čekající podklad, který potvrdí oprávněná osoba v historii změn záznamu. Deaktivace profilu ponechá historii dostupnou. Firma ani kontakt s právní historií registru se nedají tvrdě smazat; kontakt můžete archivovat.

Účinnost a historie změn

Každý záznam má okamžik, od kterého platí. U nového domu, jednotky a služby se předvyplní začátek evidence, u úpravy aktuální okamžik. Změnit ho můžete v části Podrobnosti spolu se stavem ověření, technickým označením a důvodem. Okamžik se zadává místním datem a časem, letní a zimní čas se doplní sám.

Úprava nepřepisuje původní záznam: vytvoří novou verzi a starší stav zůstane v Historii změn detailu. Doklad (listina) uvádí, čím je údaj doložený, například prohlášením vlastníka nebo výpisem z katastru. U úpravy vyplňte také důvod změny.

V části Nastavení evidence, export a pohled do historie zobrazíte registr k jinému okamžiku. Volitelný okamžik znalosti ukáže, jaké podklady byly tehdy zaznamenané. Tamtéž změníte účinný profil SVJ a stáhnete export.

Domy, služby a jednotky

U domu je povinný název, úplná adresa a prohlášení vlastníka, kterým jsou vymezené jednotky. Spravuje-li společenství více domů se společnými podíly, uveďte jim v části Více domů v jednom společenství stejný společný celek podílů. Souhrn pak porovnává přesný součet podílů všech jejich jednotek s jedním celkem.

Služby mají vlastní záložku. U jednotky zadejte číslo, druh a podíl. Variabilní symbol, plátce, zástupce, služby a další parametry, například podlahová plocha, jsou v rozbalovacích částech formuláře. Podíly a další číselné vlastnosti zadávejte čitatelem a jmenovatelem. Zlomek 1/3 se neukládá jako zaokrouhlené desetinné číslo.

SJM tvoří jednu vlastnickou účast se dvěma členy. Zadáním obou manželů nevzniknou dva dluhy ani dvě poloviny. Spoluvlastnické účasti, zástupce, adresát a plátce mají vlastní doložený titul. Samotné uvedení plátce neurčuje příjemce případného přeplatku. Registr sám nepotvrzuje solidaritu, přechod dluhu ani nárok na kredit.

Potvrzené jednotky a služby získají stabilní systémové hodnoty dimenzí. Nové přiřazení musí odpovídat jejich skutečné časové platnosti i aktivnímu profilu. Pro účetní datum bez času se ověřuje celý místní den. Historické podklady zůstávají čitelné i po pozdější změně.

Import a export

CSV nebo XLSX nejprve otevřete v náhledu. Osoby přiřaďte ke kontaktům dané firmy a služby k jejímu číselníku. Import kontakty automaticky nevytváří. Zkontrolujte podíly, členy účastí, role a účinnost; změna podkladů po náhledu vyžaduje nový náhled.

JSON export je samostatně oprávněná a auditovaná operace. Obsahuje právní podklady a účastníky, proto je dostupný z webového rozhraní. Veřejné API a MCP poskytují přehled číselníků a úplnosti evidence bez historie osob a platebních dispozic.

Složky a verze předpisů

Stránka Složky a předpisy ukazuje, co je potřeba: dům a jednotky v registru, složky předpisu a samotný předpis záloh. Má-li firma jediný dům, vybere se sám. Složky rozlišují zálohy na správu, dlouhodobé zálohy (fond oprav), zálohy na služby a doložené definitivní příspěvky. Ve formuláři Nová složka předpisu nabízí rychlá volba Fond oprav, Správa domu a Záloha na služby. Záloha na služby má navíc vazbu na konkrétní službu registru. Účet a technické označení jsou volitelné.

Nový předpis záloh obsahuje celé rozhodnutí pro vybrané jednotky. Předvyplní se začátek aktuálního měsíce, měsíční placení a dnešní datum rozhodnutí; doplňte označení rozhodnutí. Tlačítko Přidat všechny složky vloží každou složku se všemi jednotkami: fond oprav a správu rozpočtem podle podílů, zálohy na služby sazbou na jednotku. Zbývá zadat částky. Změny uprostřed měsíce se automaticky nekrátí. Další předpis vychází z předchozího, takže měníte jen to, co se změnilo.

U každé složky vyberte konkrétní jednotky, metodu výpočtu a právní podklad. Zákonný podílový klíč a rovný díl vlastní správy vyžadují potvrzenou úplnost registru domu. Rozhodné osoby pro služby jsou samostatným atributem jednotky; počet vlastníků se k výpočtu nepoužívá. SJM ani spoluvlastnictví nenásobí jednotkovou částku. Rozpočet se po ukončení jednotky bez nového rozhodnutí nepřerozděluje.

Náhled ukazuje částky po jednotkách, zaokrouhlení, rozdíly proti dřívějšímu uloženému stavu a změnu samotných sazeb na stejném novém základu. Zkontrolujte také překryvy s budoucími naplánovanými verzemi. Zbylé haléře připadnou největším zlomkovým zbytkům; při shodě rozhoduje stabilní pořadí jednotek.

Správa složek a potvrzení verze mají samostatná oprávnění. Potvrzení uloží novou neměnnou verzi a její původní podklady. Nevystavuje předpis, neurčuje dlužníka a neúčtuje. U změn záloh na služby je při vystavení potřeba doložit písemné oznámení, jeho doručení a odůvodnění; samotná sazba jejich splnění nepotvrzuje.

Historie zůstává čitelná i po vypnutí profilu. Veřejné API a MCP poskytují složky a přesné historické výpočty bez právní historie osob a rozhodovacích podkladů.

Vydání a účtování předpisů

V nabídce Vydání předpisů vyberte dům, rozhodný okamžik registru a potvrzenou verzi sazeb. Jediný dům a jediný předpis se vyberou samy; chybí-li některý z nich, stránka odkáže tam, kde ho založíte. Zadejte období, vznik pohledávky, okamžik vyhotovení, účetní datum, splatnost a právní titul. Při změně firmy nebo rozhodného okamžiku načtěte podklady znovu. Předpisy jsou vedené v Kč.

Poté vyberte existující případ pro pokračování či opravu, nebo založte nový doložený případ. U nového případu uveďte jeho označení, konkrétní výskyt, právní titul, původní rozhodnutí, datum rozhodnutí a podklad. Stejný případ nelze vydat znovu pod jiným technickým identifikátorem, ani když byl původní předpis zrušen nebo stornován. Pokud se nový nárok překrývá s jiným případem jednotky, doložte jeho samostatnost vůči každému uvedenému případu. Opravy zachovávají původní označení a odlišení; u starších předpisů bez těchto údajů se historie zpětně nedoplňuje.

U každé jednotky potvrďte zavázané osoby, právní důvod, rozsah a způsob jejich odpovědnosti. Více osob u SJM představuje jednu společnou pohledávku. Samotné vlastnictví ani kontaktní role bez doloženého titulu nevytvářejí další dluh. Pro každou složku potvrďte pohledávkový účet 315, protiúčet, účetní podklad a případné další dimenze. Jednotka a služba se doplní z původních podkladů.

Změna zálohy na služby vyžaduje odůvodněné písemné oznámení a důkaz doručení všem dotčeným osobám, případně jejich oprávněnému zástupci. U měsíčních záloh lze změnu uplatnit nejdříve od měsíce následujícího po doručení. U jiné četnosti doložte také sjednanou účinnost a její právní podklad. Část období se automaticky nekrátí.

Nejprve vytvořte a zkontrolujte náhled. Vydání uloží neměnné předpisy a jejich podklady. Samostatná akce Zaúčtovat dávku vytvoří zápisy do deníku; vydání, zaúčtování a storno mají oddělená oprávnění. Vydaná částka není aktuálním saldem po úhradách.

Nezaúčtovaný předpis lze zrušit. Zaúčtovaný předpis opravte doloženým rozdílovým předpisem při zachování původních osob, období, účtů a dimenzí, nebo úplným stornem a novým předpisem. Náhradní plný předpis lze vydat až po zrušení či stornu všech původních a rozdílových předpisů daného případu. Storno může směřovat do otevřeného navazujícího období. Předchozí účetní zápisy se nepřepisují. Přímé úpravy těchto zápisů v obecném deníku nejsou povolené.

Detail uchovává původní podklady a další doložené události, například doručení upomínky nebo posouzení odpovědnosti. Zápis doručení sám zprávu neodesílá. Kontakty použité v právní historii archivujte místo mazání. API a MCP poskytují finanční řádky, stav a účetní vazby předpisů bez osobních a právních podkladů.

Platby jednotek

V nabídce Platby jednotek zpracujete úhrady předpisů, samostatné kredity a jejich vracení. Zvolte firmu a rozhodný okamžik registru, poté načtěte podklady. Přehledy mají filtry jednotky a tlačítko Načíst další. Čtení, správa plateb, jejich zaúčtování a storna vyžadují příslušná oprávnění; pořízení nebo zaúčtování bankovního či pokladního zdroje vyžaduje také oprávnění dané agendy. Dluhy a kredity se vedou v Kč.

Dluhy a příslušenství

Na záložce Dluhy a kredity otevřete Registrace dluhu. Vyberte předpis a jeho kladné dosud nezaregistrované řádky jistiny. Doplňte označení titulu, splatnost, právní základ, režim a zajištění. Jeden předpis může obsahovat více samostatných dluhů. Společný dluh více osob zůstává jedním dluhem; počet členů nezvyšuje jeho částku.

V detailu dluhu lze navázat již zaúčtovanou samostatnou pohledávku jako příslušenství. Vyberte její složku a doložte titul i odpovědnou skupinu osob. Samotné navázání nový úrok nevypočítává.

Doručení upomínky zapsané v detailu předpisu se při úhradě bere jako upomenutí všech dluhů z tohoto předpisu. Platí jen vůči osobě, kterou doručení zastupovalo, a jen pokud bylo doručeno před přijetím platby. Při výběru dluhu podle § 1933 má upomenutý dluh přednost před ostatními.

Přijetí, výplata a rozpis platby

Na záložce Přijmout / vyplatit vyberte bankovní nebo pokladní platbu, případně pořiďte nový pokladní doklad. Rozpis může obsahovat úhrady vybraných dluhů, doložené kredity a vratky rezervovaných kreditů.

EUR platbu lze použít na doložený korunový dluh, pokud je již zaúčtovaná v bance nebo pokladně proti účtu 379.900 a měna EUR má nastavená dvě desetinná místa. Aplikace načte původní korunovou účetní hodnotu, kurz a počet eurocentů z konkrétního účetního dokladu. Dílčí úhrady čerpají obě hodnoty současně; poslední čerpání přesně dobere zbývající měnové jednotky. Pozdější kurzový lístek původní hodnoty nemění. Storno úhrady obnoví obě kapacity. Samotná měna příchozí platby nemění korunový dluh na eurový.

Cizoměnový zbytek se automaticky nepřevádí na korunový kredit. Cizoměnové vratky, dluhy v cizí měně a jiné měny vyžadují samostatný doložený postup; aplikace je v tomto toku odmítne. Jejich rozdíl se automaticky neúčtuje jako kurzový zisk nebo ztráta.

Platbu vyhledáte podle variabilního nebo specifického symbolu, protistrany, popisu nebo částky. Seznam ukazuje u každého pohybu datum, částku, symboly a protistranu.

U úhrady určete skutečného plátce, dlužníka, okamžik přijetí a hrazené dluhy. Okamžik zahrnuje čas i časový posun a jeho místní datum musí odpovídat zdroji platby. Platí-li třetí osoba, doložte její právní důvod. Volbu dluhů dlužníkem, porovnání zajištění, doručené upomínky nebo zvláštní rozpis složek zadávejte podle podkladů; aplikace je neodhaduje z variabilního symbolu či jména plátce.

Společné analytické zařazení rozdělte na přesné částky a úplné kombinace dimenzí. Nevyjasněnou jednotku ponechte nepřiřazenou. Tlačítkem Zkontrolovat rozpis připravte náhled a ověřte vypořádanou část i zbytek. Potvrdit a zaúčtovat uloží zdroj a rozpis společně. Po změně zadání je potřeba nový náhled.

Nevyjasněný zbytek zůstává na zúčtování platby a sám nevytváří dluh jednotky ani kredit jiné osoby. Jeho volné analytické zařazení můžete opravit s doloženým důvodem do otevřeného data; již vypořádané části tím nepřepisujete. Historie potvrzených rozpisů uvádí částky platné při potvrzení, nikoli dnešní dostupný zůstatek.

Párování plateb z banky

Po importu bankovního výpisu firmy s profilem SVJ aplikace u příchozích nespárovaných plateb v korunách rozpozná jednotku a uloží návrh úhrady. Jednotku určují identifikátory z registru platné k datu platby: variabilní a specifický symbol, spojovací číslo SIPO, účet uvedený u jednotky a text platby. Slabším vodítkem je účet, který je u osoby vedené k tomu dni jako vlastník nebo plátce jednotky. Návrh nic neúčtuje a nic nepotvrzuje; firma bez profilu SVJ importuje výpis beze změny.

Návrhy najdete na záložce Návrhy z banky. Každý má stav Jednotka určena, K posouzení nebo Neurčeno a uvádí důvody. Pokud platbě odpovídá více jednotek, jednotku spoluvlastní více osob nebo vlastnictví k datu platby není jednoznačné, aplikace nic nepředvybere a jednotku či dlužníka zvolíte sami. Plátce, jehož účet není doložený u dlužníka, je v návrhu označený k potvrzení; platbu třetí osoby doplňte s jejím právním důvodem.

V detailu výpisu a v přehledu nespárovaných pohybů má příchozí platba u firmy s profilem SVJ akci Spárovat na jednotku SVJ. Otevře Platby jednotek s předvybraným pohybem a úhradou předvyplněnou podle rozpoznané jednotky: částka, otevřené dluhy dlužníka, plátce, dlužník a okamžik přijetí. Úhradu zkontrolujte a potvrďte stejným náhledem jako ruční úhradu. Platba převyšující otevřené dluhy se předvyplní jen do jejich výše; o zbytku rozhodněte samostatnou částí úhrady, například jako o kreditu s oprávněnými osobami. Pohyb, který už úhrada SVJ použila, má v bance odkaz Úhrada SVJ a znovu se nenavrhuje.

Kredity, zápočet a rezervace

Při vytvoření kreditu výslovně určete jednotku, všechny oprávněné osoby, doklad nároku a splatnost. Příjemce kreditu se neodvozuje automaticky z plátce ani z aktuálního vlastníka. Oprávněnými osobami bez dalšího titulu jsou vlastníci jednotky podle registru k datu kreditu. Jinou osobu uveďte jen s doloženým titulem: postoupením, děděním, omylem přijatou platbou, vyúčtováním služeb nebo jiným doloženým důvodem. Společný nárok více osob zůstává jednou částkou.

V přehledu kreditů rozlišujte zůstatek, rezervovanou a dostupnou částku. Pro Zápočet kreditu vyberte dluhy téže oprávněné osoby nebo skupiny a doložte vzájemnost, způsobilost, projev zápočtu, jeho doručení a účinek. Po kontrole náhledu zápočet zaúčtujte.

Pro vrácení nejprve vytvořte rezervaci: uveďte částku, určení vratky a způsob vyplacení. Pro bankovní vratku zadejte účet příjemce, pro hotovostní skutečného příjemce a jeho podklad. Účet příjemce musí být ručně zapsaný v bankovních účtech některé z oprávněných osob v kontaktech; účet převzatý jen z bankovního výpisu oprávnění nedokládá. Rezervovanou částku už nelze souběžně použít jinak. Zrušení nevyplacené rezervace nebo uvolnění jejího nevyplaceného zbytku vyžaduje důvod.

Vratka a soubor ABO

Vratku na záložce Přijmout / vyplatit navažte na rezervaci a skutečný odchozí zdroj. Při hotovostní výplatě doložte osobu, která hotovost převzala, její jméno a doklad převzetí. Samotná rezervace ani vytvoření příkazu neznamenají zaplacení.

V části Rezervace a vratky označte bankovní rezervace ve stavu Rezervováno. Pro ABO vyberte účet firmy, splatnost a důvod; u každé platby zadejte variabilní symbol, nebo výslovně zvolte příkaz bez něj. Po kontrole a potvrzení stáhněte soubor a předejte jej bance. Vyřízení platby se dokládá následným bankovním pohybem.

Existující export je u rezervace dostupný i po novém načtení stránky. Zobrazuje název souboru a aktuální stavy rezervací celé dávky; jeho stažení nevytváří nový příkaz. U dávky se zaplacenou nebo zrušenou rezervací se zobrazí archivní upozornění. Archivní soubor znovu neposílejte jako nový příkaz. Zjistí-li se změna stavu až při stahování, nejprve se zobrazí upozornění a stažení musíte znovu výslovně zvolit.

Příkaz, který už odešel bance, zrušíte akcí Zrušit odeslaný příkaz s důvodem a dokladem o žádosti v bance. Akce příkaz v bance neruší a rezervaci neuvolní: rezervace má stav Odesláno, zrušení čeká na potvrzení banky, protože banka mohla platbu provést. Uvolní ji až akce Uvolnit po doložení neprovedení s výpisem účtu, ze kterého příkaz odešel. Výpis musí mít datum splatnosti příkazu nebo pozdější a nesmí obsahovat odchozí platbu příjemci v částce příkazu. Pokud banka platbu provedla, spárujte ji z výpisu jako vratku na záložce Přijmout / vyplatit.

Opravy, storna a karta

Na záložce Opravy a historie dohledáte operace i jejich detaily. Záporný rozdílový předpis navažte na původní řádky a doložte úlevu z konkrétních úhrad. Případný kredit musí mít určené oprávněné osoby. Storno vyžaduje datum a důvod, u opravy také okamžik účinnosti a podklad. Použitý či rezervovaný výsledný kredit může stornu bránit. Původní účetní zápisy se nepřepisují.

Na záložce Karta zadejte stav poznání k okamžiku a případně omezte jednotku nebo osobu. Rozhodný okamžik určuje, k jakému stavu se díváte; okamžik znalosti určuje, které tehdy zaznamenané podklady smí výsledek použít. Karta odděluje hrubé pohledávky, kredity, rezervace, dostupné kredity a expozici z ručení. Dluh jednoho vlastníka se neskrývá kreditem jiného a kredit automaticky nepřechází na nového vlastníka. Popisky osob a jednotek jsou z aktuální evidence.

Respektujte upozornění na neúplnost a přesnost jen na den. Hodnota Neznámé není nula. Karta pokrývá zaznamenané předpisy, platby a doložené převzetí počátečních osobních pohledávek a kreditů. Vyúčtování služeb není zahrnuté. Samotná karta nenahrazuje potvrzení dluhu.

Stránkované saldo přes API a MCP

Veřejné API GET /api/v1/property/catalog/payments/saldo a MCP nástroj list_property_saldo poskytují samostatný souhrn jednotek při oprávnění číst registr. Zadejte as_of a known_at; limit je 1 až 100 jednotek, výchozí hodnota 25. Pro další stránku předejte nezměněný next_cursor jako cursor a zachovejte oba časy i firmu. Jednotky včetně neaktivních a ukončených jsou řazeny podle stabilního ID.

Souhrn odděluje hrubé pohledávky, evidované příslušenství, jistinu, kredity, rezervované a dostupné kredity. Příslušenství představuje doložené pohledávky po jejich úhradách, nikoli automaticky dopočítané úroky. Částky jsou haléřové řetězce; null znamená neznámý výsledek. Zohledněte také precision, coverage a počty nejistých událostí či právních podkladů k prověření. Doložené počáteční pohledávky a kredity jsou zahrnuté. Vyúčtování služeb není pokryté; souhrn nepotvrzuje úplnou finanční pozici.

Každá stránka má vlastní konzistentní snapshot. Více stránek nemusí při souběžných změnách představovat jeden společný stav firmy. read_scope_digest se vztahuje k ověřeným finančním a právním návaznostem vybraných jednotek, není otiskem plné karty ani oprávněním zaúčtovat platbu. Podrobné historie poskytuje samostatná karta jednotky. Popisky jednotek jsou aktuální.

Reset dat

Reset se zachováním účtu a konfigurace firmy odstraní registr, jeho systémové dimenze jednotek a služeb i alokační klíče, které na ně odkazují. Vlastní dimenze a ostatní alokační klíče zachová. Pokud má zachovaná vlastní hodnota jako nadřazenou jednotku nebo službu registru, reset se zastaví před mazáním; nejprve opravte tuto vazbu.

Saldo a právní historie

V Úhrady SVJ → Saldo a právní historie zvolte okamžik stavu a okamžik znalosti. Přehled načítá 25, 50 nebo 100 jednotek na stránce, včetně jednotek s historickými záznamy. Každá stránka má vlastní konzistentní snímek. Stránky proto nesčítejte jako ověřený souhrn celé firmy.

Pohledávky, jistina, evidované příslušenství, kredity, rezervace a volné kredity se zobrazují odděleně. Neznámá částka není nula. Přehled upozorňuje na denní přesnost, nevyřešené záporné řádky a potřebné právní posouzení. Zahrnuje evidované předpisy, úhrady a doložené počáteční stavy S3/S4/S6; vyúčtování služeb není zahrnuto. Otisk stránky není oprávněním k zápisu ani potvrzením úplné finanční pozice.

Karta pohledávek a kreditů přebírá vybranou jednotku a oba časové okamžiky. Načte se samostatně tlačítkem pro načtení karty. Právní historie, převody a potvrzení ukazuje vlastnické revize známé k okamžiku znalosti, přechody dluhů a předchozí i nové skupiny odpovědnosti. Společný dluh se počítá jednou, i když má více zavázaných osob. Ručení se neslučuje s pohledávkou. Jména v historickém přehledu pocházejí z aktuálního adresáře; identitu určuje číslo osoby. Nové osoby v uložené právní události pocházejí z jejích neměnných podkladů.

Saldo osob

Záložka Úhrady SVJ → Saldo osob ukazuje hrubé pohledávky a kredity k účetnímu datu po osobách napříč jednotkami. Nárok patří právnímu dlužníkovi platnému k datu, tedy po potvrzeném přechodu dluhu novému vlastníkovi. Ručitel se do pohledávek nepočítá. Manželé ve společném jmění i spoluvlastníci téhož nároku tvoří jeden řádek, aby se jistina neopakovala u každé osoby; součet všech řádků se proto rovná hrubým zůstatkům domu. Nárok bez jediné skupiny dlužníka je označen k právnímu posouzení. Pohledávka a kredit téže osoby se nezapočítávají. Řádky se načítají po stránkách, souhrn nad nimi platí pro celou firmu. Stejný přehled poskytuje veřejné API GET /api/v1/property/catalog/payments/reconciliation/parties.

Přechod dluhu a ručení

Pracovník s oprávněním připravovat přechody dluhů vybere dluhy, rozhodnutí, druh nabytí, použitelnou právní úpravu a důkazy nabytí, zjistitelnosti dluhu a ručení. U každého dluhu nastaví nové skupiny osob, právní základ, rozsah a platnost. Změna vlastníka sama dluh ani kredit nepřevádí. Nepoužitelnost přechodu a nevyřešené posouzení zachovávají dosavadní právní skupiny; potvrzení bez doložené změny není náhradou právního posouzení.

Náhled ověřuje aktuální podklady, pořadí právních událostí a rozsahy odpovědnosti. Potvrzení vyžaduje samostatné oprávnění potvrzovat právní přechody dluhů. Při změně podkladů nebo po uložení je nutné přehled znovu načíst a podle potřeby upravit okamžik znalosti. Starý náhled nelze použít jako oprávnění k další změně.

Neměnné potvrzení

Vydání potvrzení vyžaduje samostatné oprávnění, žadatele, doložené oprávnění žadatele, účel a výslovné vymezení neúplného rozsahu. Nejprve zkontrolujte náhled, potom potvrzení vydejte. Neúplné nebo nejisté podklady mohou vydání zablokovat.

Uložené potvrzení se otevírá podle jeho čísla a zobrazuje původní časové okamžiky, podklady a kontrolní otisk. Pozdější převod jej nepřepočítá. Potvrzení se týká pouze evidovaných předpisů, úhrad a doložených počátečních stavů, nikoli bezpodmínečné bezdlužnosti. Právní potvrzení a změny jsou dostupné pouze přihlášenému uživateli aplikace, ne prostřednictvím veřejného API nebo MCP.

Převzetí počátečních stavů SVJ

V části Počáteční stavy SVJ převezmete vlastní strukturované účetní podklady ve formátu myucto.property.opening.v1. Soubor JSON obsahuje pole format s tímto označením a objekt request. Nejde o import formátu jiného účetního programu. ID jednotek, služeb a osob musí odpovídat registru vybrané firmy; historický původ každé položky musí mít doloženou platnou vazbu jednotky a služby.

Zadejte účetní datum, okamžik účinnosti v témže českém kalendářním dni, důvod a podklad převzetí. Úhrada převzaté pohledávky a použití převzatého kreditu v zápočtu nesmí předcházet účinnosti převzetí. Historické datum vzniku původního dluhu tuto hranici neposouvá. Rozlište čtyři kategorie:

Osobní pohledávka: jediný právní případ s jistinou a případným doloženým příslušenstvím. Více spoludlužníků nevytváří více částek. Předejte právní titul, splatnost, pravidla odpovědnosti, právní režim alokace, zajištění a doložené upomínky.
Kredit: hrubý závazek na 379.910 s výslovně určenými oprávněnými osobami. Může náležet bývalému vlastníkovi. Převzetí kreditu nevytváří bankovní ani pokladní platbu. Rezervace, zápočet a skutečná vratka používají stejnou evidenci jako ostatní kredity.
Záloha: dlouhodobá 955 nebo 955.100, správní 324.200 nebo službová 324.1xx. Doložte účel, termín vypořádání, předepsáno, zaplaceno, použito a vazby nezaplacených částek na konkrétní převzaté osobní případy. Zůstatek je předepsáno minus použito.
Přenesené služby: technické náklady 315.2xx a párové dohady 388.2xx / 389.1xx podle jednotky, služby a období. Předejte profil účtování, příjemce služby, podklad rozdělení, protistranu a předepsané, zaplacené, vypořádané a zrušené neuhrazené částky. Technický účet 315.2xx sám není osobním dluhem.

Částky se předávají jako řetězce celých haléřů. Každý případ má doložené case_ref a occurrence_ref; jednotlivé složky mají jedinečný key, účetní role, account_code a amount_cents. Vazba nezaplacené částky obsahuje stejné reference osobního případu a částku. Všechny zálohy a služby mají samostatně ověřené relační vazby; podklad nezakládá automatické vyúčtování následujícího roku.

Použijte Nové otevření, pokud deník ještě neobsahuje otevření. Úplná sestava včetně other_balances musí být účetně vyrovnaná. Navázat existující vyžaduje ID otevření, jeho aktuální verzi a u každé složky source_line_id; nevytváří další účetní částku. Relevantní řádky otevření musí být pokryté celé a přesně jednou. Náhled zobrazí skutečné účetní řádky a aktuální revizi. Potvrzení odmítne mezitím změněný podklad.

Převzetí se eviduje v jednom počátečním období firmy. Běžné otevření dalšího roku nevytváří znovu osobní pohledávky ani kredity. Historii lze stáhnout ve vlastním formátu. Oprava vyžaduje Revizi s podkladem, důvodem, novým datem účinnosti a očekávanou revizí; v jedné transakci obrátí původní účetní zápis a vytvoří náhradu. Storno vytvoří doložený opačný zápis. Historické původy se nemažou. Navázané úhrady, rezervace či právní události opravu blokují.

Karta rozlišuje rozhodný okamžik a okamžik znalosti: pozdější doložená revize nemění to, co bylo známo dříve. Rekonciliace odděluje osobní pohledávky a kredity od technických služeb. Pokrytí opening_journals_only potvrzuje pouze vazby otevření; complete_financial_position=false nadále neznamená potvrzení celé finanční pozice.

Veřejné čtení GET /api/v1/property/catalog/openings a MCP list_property_openings poskytují stránkované účetní role a částky bez právních podkladů a osob. Použijte after_id podle next_cursor a limit 1 až 100. Zápis, potvrzení a revize vyžadují přihlášenou obsluhu a samostatná oprávnění.

Příklad vlastního souboru

Následující syntetický příklad zachycuje pohledávku 10 000 Kč a kredit jiné osoby 10 000 Kč. ID, data a označení podkladů nahraďte skutečně doloženými údaji vybrané firmy. Účty musí existovat v její osnově. Příklad nepředstavuje doporučení právního režimu konkrétního případu.

{
  "format": "myucto.property.opening.v1",
  "request": {
    "mode": "post_new",
    "accounting_date": "2026-01-01",
    "effective_at": "2026-01-01T00:00:00+01:00",
    "expected_revision": 0,
    "evidence_ref": "Podepsané převzetí",
    "reason": "Převzetí účetních stavů",
    "items": [
      {
        "unit_id": 1,
        "service_id": null,
        "origin_at": "2026-01-01T00:00:00+01:00",
        "period_from": "2026-01-01",
        "period_to": "2026-01-01",
        "due_date": "2026-01-02",
        "occurrence_ref": "2026",
        "title_ref": "Doložený právní titul",
        "evidence_ref": "Doložená inventura",
        "case_ref": "pohledavka-A",
        "kind": "debt",
        "components": [
          {
            "key": "principal",
            "role": "principal",
            "account_code": "315.100",
            "amount_cents": "1000000"
          }
        ],
        "liability_groups": [
          {
            "group_key": "A",
            "role": "debtor",
            "mode": "individual",
            "basis": "documented_title",
            "members": [
              1
            ],
            "extent": {
              "num": "1",
              "den": "1"
            },
            "evidence_ref": "Doložený titul",
            "legal_reason": "Doložený osobní závazek",
            "valid_from": "2026-01-01T00:00:00+01:00",
            "valid_to": null
          }
        ],
        "legal": {
          "basis": "legal_act",
          "legal_act_date": "2025-12-15",
          "evidence": "Doložené rozhodnutí",
          "regime": "general"
        },
        "security": {
          "kind": "unsecured",
          "evidence": "Doložené posouzení"
        }
      },
      {
        "unit_id": 1,
        "service_id": null,
        "origin_at": "2026-01-01T00:00:00+01:00",
        "period_from": "2026-01-01",
        "period_to": "2026-01-01",
        "due_date": "2026-01-02",
        "occurrence_ref": "2026",
        "title_ref": "Doložený právní titul",
        "evidence_ref": "Doložená inventura",
        "case_ref": "kredit-B",
        "kind": "credit",
        "components": [
          {
            "key": "credit",
            "role": "credit",
            "account_code": "379.910",
            "amount_cents": "1000000"
          }
        ],
        "creditor_ids": [
          2
        ]
      }
    ],
    "other_balances": []
  }
}

Vyúčtování služeb SVJ

V agendě Vyúčtování služeb SVJ připravíte dokument pro jednu jednotku, službu a doložený rozsah. Příprava dokumentu, jeho uložení a účetní aplikace jsou samostatné kroky. Agenda nemění aktivaci účetního rámce firmy.

Zvolte jednotku a službu z registru, referenci vyúčtování a období. Vyplňte účetní datum, rozhodný okamžik úhrad, stav znalostí a reference podkladů. Příjemce vyberte z adresáře; nárok se neodvozuje automaticky z vlastnictví.
Vyhledejte doložené zálohy mezi vystavenými předpisy nebo převzatými počátečními stavy. Katalog uvádí popis, datum, období a částku. U vystavených předpisů vyberte také odpovídající náklad 315.2; převzatý službový náklad je součástí příslušného počátečního stavu.
Otevřete náhled dokumentu. Server stanoví Z (předepsané zálohy), P (úhrady k rozhodnému okamžiku) a S (doložené skutečné náklady). Teprve potom dokument uložte. Pozdější platby původní částky dokumentu nemění.
Pro účetní aplikaci načtěte aktuální podklady k účetnímu datu. Přehled odděluje převzaté historické úhrady, současné fyzické platby a neuhrazený původní dluh. Pozdější platby jsou označené samostatně.
Výslovně rozdělte použití záloh. Pokud vzniká kredit, zvolte konkrétní část převzatých úhrad nebo konkrétní fyzickou platbu, která se má uvolnit. Vyplňte příjemce, doložený titul, splatnost a účet z osnovy. Nový nárok vyžaduje dlužníky, právní titul a skupiny odpovědnosti odpovídající příjemcům dokumentu.
Zkontrolujte serverový náhled účetní aplikace. Ukazuje použití záloh, snížení původního dluhu, zrušenou neuhrazenou část, uvolněné platby, kredit, nový nárok a účetní zápis. Zaúčtování vyžaduje samostatné oprávnění.

Katalog nákladů nabízí také ověřený souhrnný zdroj pro doloženou rozvahovou metodu služby. Původní náklad 80 000 Kč a konečná faktura 52 000 Kč tak vytvoří jediné vyúčtování 132 000 Kč. Dohad 50 000 Kč nejprve zrušte přes návaznost služby. Původní střediska a dimenze každé části nákladu zůstávají zachované. Zdroj použitý v aktivním vyúčtování nelze použít znovu; při nahrazení dřívějšího samostatného vyúčtování jej nejprve celé stornujte.

Aktuální souhrn u dokumentu ukazuje pouze jeho navazující nové nároky a kredity. Jistinu, fyzické úhrady a příslušenství zobrazuje odděleně; u kreditu rozlišuje zůstatek, rezervaci a dostupnou část. Nejde o celkové saldo firmy ani úplný výrok o osobní odpovědnosti. Původní dluhy a celou finanční pozici ověřujte na kartě jednotky.

Účetní storno se vztahuje ke konkrétní aplikaci. Před potvrzením zkontrolujte její dopady, datum a odůvodnění. Server odmítne storno, pokud tomu brání navazující použití. Dokument se nepřepisuje; po stornu připravte novou revizi se stejnou referencí. Historie zachovává původní dokumenty, aplikace a storna.

Při změně podkladů nebo konfliktu verze obnovte data a vytvořte nový náhled. Aplikace zápis neopakuje automaticky s novým ověřením. Čtení, příprava, zaúčtování a storno respektují oddělená oprávnění; veřejné API a MCP poskytují pouze kurátorované čtení bez právních podkladů a zdrojových důkazů.

Externí dossier, příjemci a doručení

Rozúčtování a odeslání vyúčtování provádí externí nástroj. V dokumentu lze přijmout jeho doložený dossier s referencí a verzí, zpracovatelem, skutečným okamžikem vystavení a podkladem rozúčtování. Dossier lze také výslovně přijmout později v detailu již zaúčtovaného dokumentu.

Příjemce služby vybírejte po časových segmentech. Segmenty musí bez mezer a překryvů pokrývat období dokumentu. U každého uveďte konkrétní titul příjemce a podklad rozúčtování. Při změně příjemců je nutný doložený právní podklad se stejným okamžikem účinnosti. Příjemce služby se automaticky nepovažuje za dlužníka, věřitele ani dnešního vlastníka jednotky. Účetní nárok a nárok na kredit mají vlastní výslovné podklady v aplikační dispozici.

Doručení se eviduje samostatně pro každého příjemce v segmentu. Rozlišujte osobu, pro kterou bylo vyúčtování vystaveno, osobu, které bylo skutečně doručeno, a případný titul zastoupení. Dokud doručenku nemáte, ponechte stav Doručení dosud nedoloženo. Skutečný čas, způsob a důkaz doručení nevyplňujte odhadem. Doloženou splatnost a její konkrétní titul zadejte zvlášť; aplikace ji nedopočítává z účetního data, data vystavení ani domnělého globálního data doručení.

V detailu připojíte nový doklad doručení nebo právní podklad změny osoby. Zkontrolujte údaje, uveďte důvod a potvrďte připojení neměnného záznamu. Pozdější oprava doručenky výslovně navazuje na aktuální záznam a původní doručenka zůstává v historii. Doplnění důkazů nemění původní dokument ani jeho účetní historii a nevyžaduje účetní storno či přeúčtování stejné částky v dalším roce. Samotné metadata události také nepřepisují dlužníka ani příjemce finančního kreditu. Změna skutečného účtovacího podkladu se řeší příslušným účetním postupem.

Při souběžné změně načtěte aktuální evidenci a zadání znovu ověřte. Zápis se automaticky neopakuje s novou revizí. Připojování podkladů vyžaduje právo správy vyúčtování; veřejné API ani MCP neposkytují mutace, osobní údaje a právní dossier.

Lhůty a námitky

Panel Lhůty a námitky v detailu vyúčtování hlídá lhůty zákona č. 67/2013 Sb. Vyúčtování se má doručit nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Finanční vyrovnání je splatné nejpozději do 4 měsíců od doručení; panel u každého příjemce ukáže tuto hranici vedle doložené splatnosti. Námitky lze podat do 30 dnů od doručení vyúčtování, popřípadě od doložení podkladů, o které příjemce požádal. Poskytovatel je vyřídí do 30 dnů od jejich předložení. Nepodá-li příjemce námitky včas, platí, že s vyúčtováním souhlasí. Doložení podkladů aplikace neeviduje, lhůtu námitek proto počítá od doručení; u příjemce, který o podklady požádal, posuďte upozornění na opožděnou námitku sami. Lhůta v měsících končí dnem se stejným číslem, v kratším měsíci posledním dnem měsíce. Připadne-li konec lhůty na sobotu, neděli nebo svátek, posouvá se na nejbližší pracovní den.

Námitku zaznamenáte s příjemcem, datem doručení a obsahem, její vyřízení jednou s datem a způsobem vyřízení. Vyřízenou námitku už nelze měnit. Překročení lhůt panel ukazuje jako upozornění; zápisy ani zaúčtování neblokuje. Námitka ani vady vyúčtování splatnost přeplatku neposouvají.

Dohady a konečné náklady služeb

V agendě Dohady a konečné náklady služeb založte případ pro jednotku, službu a období. Metodu (rozvahovou nebo výsledkovou) volí SVJ pro celou službu a období, ne pro jednotlivé jednotky. První případ služby založí její politiku; další jednotky téže služby a období musí použít stejnou metodu. Změnu metody od pozdějšího období zaznamenáte v části Politika účtování služeb novou verzí s datem platnosti a podkladem rozhodnutí. Období případu musí ležet celé v jedné verzi politiky. Doložte podklad metody a zvolte technický účet služeb. Nativní dohad připojte výběrem skutečných účetních zápisů; výsledková metoda vyžaduje oba nezávislé zápisy. U převzatého stavu S6 vyberte doloženou službovou položku. Výsledkový převzatý dohad potřebuje původní nákladový a výnosový účet, jejich dimenze a podklad v service_state.accrual_unwind; systém je nedoplňuje odhadem. Proveďte náhled, zkontrolujte jej a výslovně potvrďte registraci. Dalším krokem je konečné zúčtování skutečné přijaté faktury; dohad se při něm rozpustí ke stejnému účetnímu datu. Samostatně lze dohad rozpustit jen v účetním období, které začíná po skončení zúčtovacího období služby, a konečné zúčtování pak musí proběhnout ve stejném účetním období. Kontrola služeb v uzávěrce hlásí rozpuštěný dohad bez konečného zúčtování ve stejném období jako neúplnou evidenci, protože by období zůstalo bez nákladu i krytí. Rozpouštění dohadů má vlastní oprávnění, které výchozí role účetní má; nevyžaduje právo storna. Jednomu případu lze přiřadit jednu konečnou fakturu. Při změně podkladů vytvořte nový náhled. Při neurčitém síťovém výsledku můžete výslovně zopakovat stejné potvrzení; aplikace zachová stejný klíč a finanční operaci neopakuje automaticky.

Přijatá faktura za službu, jejíž položka nese dimenzi služby s rozvahovou metodou platnou k datu zaúčtování, se v návrhu zaúčtování účtuje na technický účet služeb 315.2xx z případu této služby místo na účet nákladů na služby. Účet, který na položce zadáte ručně, má přednost. Výsledková metoda ponechává běžnou předkontaci.

Konečný náklad doložený v této agendě lze vybrat v katalogu zdrojů vyúčtování S8. U převzatého stavu aplikace zachová vazbu na původní službovou položku a doložený konečný náklad. Zdroj i náklad vybíráte podle popisu v katalogu.

Kontrola shody salda

Měsíční kontrola a precheck účetní uzávěrky porovnávají hrubé pohledávky a osobní kredity SVJ s hlavní knihou k poslednímu dni zvoleného rozsahu. Kontrolují také doložení převzatých počátečních položek. Rozdíl nebo neúplné převzetí vyžadují nápravu před uzavřením knih. Rezervovaná vratka se nepovažuje za provedenou úhradu.

Kontrola služeb porovnává předpisy záloh, doložené počáteční stavy, dohady, konečné náklady, vyúčtování a jejich storna s hlavní knihou k účetnímu datu. Rozvahové pohyby sleduje od jejich vzniku, výsledkové pohyby v příslušném účetním období. Nedokončená operace nebo řádek bez doloženého zdroje znamenají neúplnou evidenci i při nulovém čistém rozdílu a blokují uzavření knih. Tato kontrola pracuje s aktuálně evidovanými podklady.

Účetní tvorba a rozpuštění rezervy na opravy s ověřeným aktivním zdrojem se nezahrnují do skutečných nákladů služeb. Systém ověří původní rozhodnutí, částky a účetní návaznosti; nesoulad podkladů kontrolu zastaví.

Daňová předkontrola SVJ

Kontrola daňového posouzení činností v uzávěrce u SVJ ukazuje, zda je nutné podat přiznání k dani z příjmů právnických osob. Výjimka podle § 38mb písm. b) ZDP závisí na druzích všech příjmů období, ne na výsledné dani. Příspěvky na správu a úhrady služeb jsou mimo předmět daně a bankovní úrok je zdaněný srážkou. Jakýkoli jiný zdanitelný příjem, například nájem společných částí, úrok z prodlení vlastníka nebo náhrada nákladů, znamená výsledek „přiznání je nutné podat“, i když daň vyjde nula.

Dokud není posouzení příjmů aktuálně potvrzené, nebo když některý příjem nemá doloženou daňovou kategorii, je výsledek „neposouzeno“ a uzavření knih je blokované. Uzávěrka nikdy sama nedoplní nepodání ani nulovou daň. Přiznání se připravuje samostatně v daňové agendě.

Historické právní role přes API a MCP

Katalog právních rolí jednotek nabízí stránkované čtení se dvěma povinnými okamžiky: as_of určuje účinnost a known_at stav tehdejší znalosti. Dostupný je seznam i detail jednotky. Oba vracejí stejnou obálku; stránka obsahuje nejvýše 100 jednotek a pokračovací kurzor je vázaný na firmu a oba okamžiky.

Výstup uvádí identifikátory jednotky, domu a revize, skupiny vlastníků s přesnými podíly, identifikátory osob z adresáře a doložené delegované role. Neobsahuje jména, označení jednotek, právní podklady ani interní otisky a aktéry. Stav důkazu a upozornění na nevyřešenou revizi zůstávají součástí výstupu. Katalog vyžaduje oprávnění ke čtení evidence domů a jednotek; dostupný je také přes API token a nástroje MCP list_property_unit_legal_roles a get_property_unit_legal_role.

Historická role sama nepotvrzuje finanční nárok ani oprávnění k úhradě, započtení či vratce. Tyto operace vyžadují vlastní doložený titul a samostatné oprávnění.